Aktualności » Rynek nieruchomości: sprawdź aktualne ceny ofertowe i transakcyjne

Rynek nieruchomości: sprawdź aktualne ceny ofertowe i transakcyjne

Kwiecień nie przyniósł zaskakujących zmian na wtórnym rynku nieruchomości. Ceny ofertowe nadal spadają w większości lokalizacji. Jest to obniżka większa niż w marcu i wynosi 0,9 proc - wynika z raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera “Polski Rynek Nieruchomości Maj 2012”.

Od lata 2008, kiedy mieliśmy szczyt mieszkaniowej hossy, mieszkania w 15 największych polskich miastach, potaniały średnio o 14%. Rekordzistą obniżek jest Olsztyn, gdzie ceny spadły o 22%. Na drugim miejscu, w rankingu spadków cen, znalazł się Szczecin z 19% obniżką; o 17% niższe są ceny ofertowe we Wrocławiu, Łodzi, Sopocie i Gdańsku, a o 16% w Katowicach i Gdyni. Najmniej straciły na wartości mieszkania w Lublinie 5% i w Białymstoku 8%. Również w stolicy i w Krakowie obniżki były znacznie mniejsze niż w rekordowym Olsztynie i wyniosły 11%.

Realizm cen ofertowych i ich weryfikacja

Mimo trwającej od kilkunastu miesięcy stagnacji na wtórnym rynku nieruchomości, coraz mniejszemu popytowi i spadającym cenom ofertowym, nadal można trafić na ogłoszenia ze znacznie zawyżonymi cenami wyjściowymi. Analizując ceny ofertowe, w dzielnicach poszczególnych miast, można ocenić, iż w 5 do 10% ogłoszeń ceny są zawyżone. Najczęściej dotyczy to najpopularniejszych dzielnic w danym mieście. Wystawiający mieszkania na sprzedaż uznają, iż prestiżowa lokalizacja gwarantuje cenę niezależnie od standardu i wielkości mieszkania. Najczęściej przeszacowane są lokalizacje śródmiejskie. Wśród ofert z zawyżoną ceną dominują mieszkania duże, powyżej 80 metrów kwadratowych, za które sprzedający żądają cen za metr porównywalny z kawalerkami.

Niezawodnym narzędziem weryfikującym cenę ofertową jest zainteresowanie ze strony kupujących. Brak zapytań jest sygnałem, iż ofertę należy zmodyfikować: poprawić jej jakość, zamieścić więcej, lepszej jakości zdjęć, wyeksponować zalety mieszkania i okolicy, ale przede wszystkim raz jeszcze przeanalizować czy poziom ceny jest właściwy. Osoby promujące swoje nieruchomości w serwisie www.szybko.pl przeważnie modyfikują cenę po 4-6 tygodniach od zamieszczenia oferty. Najczęściej cena jest obniżana o maksymalnie 5%. W 57% przypadków obniżka wyniosła od 0,5 do 5%. Od 5 do 10% obniżono ceny w 33% wystawionych ofert. Spektakularne obniżki, powyżej 20%, miały miejsce w zaledwie 1,2% przypadków.

W najmniejszym stopniu obniżane są ceny mieszkań w Olsztynie. Odnotowujemy tu najniższy średni poziom obniżki - 3,1%, ale również maksymalny upust cenowy był najniższy spośród analizowanych miast. Biorąc pod uwagę fakt, iż od hossy w 2008 średnie ceny w Olsztynie spadły już o 22% można wnioskować, iż ceny ofertowe w Olsztynie są zbliżone do cen transakcyjnych.

Do miast, gdzie obniżki cen już na etapie ofert są wysokie, należą Kraków, Łódź, Warszawa i Wrocław, ze średnim poziomem upustów powyżej 5% i przypadkami obniżania cen nawet o 1/3.

Warto dodać, że aktualnie ceny ofertowe są obniżane w mniejszym stopniu niż w 2011 roku. Obecnie średnia liczona dla wszystkich miast obniżka to 5%, podczas gdy w 2011 było to 5,6%.

Ceny transakcyjne

Analiza transakcji z miesięcy luty-kwiecień pokazuje, że spadki cen z poprzedniego miesiąca utrzymały się tylko w Trójmieście. W Gdańsku spadek wyniósł tym razem 1,4 proc., natomiast w Gdyni kupowano mieszkania tańsze o 2,6 proc. niż przed miesiącem. Po chwilowym zatrzymaniu spadków w Łodzi ceny znów obniżyły się – tym razem o 68 zł za m kw. osiągając średnią 3560 zł. We Wrocławiu odnotowaliśmy bardzo podobny poziom cen, natomiast w Krakowie i Warszawie wzrosty wyniosły odpowiednio 35 i 7 zł.

Z kolei w Poznaniu już trzeci raz z rzędu odnotowujemy podwyżki. W ciągu trzech miesięcy średnia cena m kw. nabywanego mieszkania podrożała o 279 zł i w obecnym zestawieniu wynosi 5420 zł. Jest to też jedyne miasto o tak bardzo zbliżonej cenie ofertowej i transakcyjnej. Różnica pomiędzy tymi wartościami wynosi zaledwie 27 zł. W takim przypadku trudniej niż w innych miastach o istotne negocjacje cen ofertowych. Z drugiej strony, w przeciwieństwie do innych miast, kupujący są w stanie zaakceptować obecny średni poziom cen.

Tradycyjnie już Gdynia plasuje się na pierwszym miejscu pod względem różnic pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. 15,2 proc. – tyle wynosi różnica w średniej cenie nabywanych mieszkań a ceną ofertową mieszkań na rynku. Podczas, gdy 55 proc. transakcji przeprowadzonych w ostatnich trzech miesiącach w Gdyni miało cenę m kw. niższą od 5000 zł, na rynku zaledwie 30 proc. ofert spełnia takie kryterium cenowe. Jest to więc typowy przykład niedopasowania oferty do możliwości nabywczych klientów, którzy omijają mieszkania z górnej półki skupiając się na wielkiej płycie, mieszkaniach do remontu i mieszkaniach o niższym standardzie. Jednocześnie to właśnie w Gdyni nabywane są największe lokale – średnia z ostatnich miesięcy to prawie 56 m kw. – czyli ponad 5 m kw. więcej niż w stolicy.

Duża podaż mieszkań na rynku wtórnym powoduje zwiększającą się skłonność sprzedających do korekty ceny nie na etapie negocjacji z kupującym, ale już na etapie ekspozycji. Według obserwacji Metrohouse & Partnerzy co piąty klient sprzedający mieszkanie zdecydował się w I kw. br. obniżyć żądania cenowe. Średnia korekta ceny wyniosła 5,1 proc. Część zniżek ma jedynie symboliczny charakter. Są to korekty nie przekraczające tysiąca złotych. W 17 proc. obniżki nie przekraczały 2 proc. ceny ofertowej. Najwięcej, bo 28 proc., dotyczyło spadków z przedziału 2-4 proc. Właścicieli obniżających podczas sprzedaży ceny o więcej niż o jedną dziesiątą było 11 proc.

Niewątpliwy wpływ na obniżki cen ofertowych ma czas ekspozycji mieszkania na rynku. W grupie mieszkań, które zostały wystawione do sprzedaży jeszcze w 2010 r. średnia obniżka ceny przez właściciela wyniosła 6 proc. Ceny mieszkań, które nie sprzedały się w okresie 6-12 miesięcy były obniżane przez właścicieli o 5 proc. Jeszcze niższe obniżki cen dotyczyły lokali wystawionych do sprzedaży w ciągu 180 dni od dnia przeprowadzenia badania. W tej grupie korekta ceny wyniosła 4,5 proc. Choć skłonność do obniżek ceny jest większa niż zwykle nadal zdarzają się sytuacje, kiedy twarda postawa negocjacyjna sprzedających nieruchomości powoduje brak ostatecznej transakcji.